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Il appartient au propriétaire de prouver l’intention de louer et les démarches effectuées.

1. Ce qu’il faut retenir

Lorsqu’un logement est vacant, les charges foncières sont déductibles des revenus fonciers si le propriétaire apporte la preuve qu’il a l’intention réelle de louer le bien et qu’il a accompli des  diligences en ce sens. 

A défaut d’une telle démonstration, le contribuable sera considéré comme s’étant réservé la jouissance du logement. Aucune déduction des revenus fonciers ne pourra alors être pratiquée. CAA Marseille du 7 nov 2018, n°17MA03659

CGI Art.15

2. Conséquences pratiques – Avis Fidroit

Dans le cas où le logement vacant est destiné à la location, le contribuable devra se ménager la preuve des diligences effectuées pour louer le bien. En pratique, il conviendra de conserver tout document permettant d’établir les démarches et ainsi éviter une remise en cause de la déduction des charges. 

Il appartiendra au juge d’apprécier que le contribuable a effectué ces diligences. 

On pourra démontrer une volonté de mise en location avec :

• Des publications d’annonces sur des sites internet,
• Un mandat de location signé avec une agence immobilière,
• Des échanges de mails entre le propriétaire et les potentiels locataires, 
• Des dossiers de potentiels locataires,
• Des attestations de visites corroborées,
• Des témoignages,
• Etc.

Dans l’affaire sur laquelle s’est prononcée la Cour administrative d’appel de Marseille, le contribuable n’a pas pu prouver son intention de louer. Seules trois attestations de personnes qui déclarent avoir visité l’appartement ont été fournies, sans précision quant à la date exacte. Ces dernières, rédigées dans le cadre de l’instance, n’ont été ni précisées, ni accompagnées par des éléments complémentaires.

Avis Fidroit :

La décision de la Cour administrative d’appel de Marseille illustre le principe applicable en matière de revenus fonciers. La problématique est d’autant plus marquée que la charge de la preuve appartient ici au contribuable (contrairement aux situations généralement admises en droit fiscal).
Les propriétaires de logements destinés à être loués en revenus fonciers qui souhaitent déduire des charges en l’absence de revenu doivent donc, en amont, conserver des preuves de leurs démarches, même en l’absence de toute procédure de rectification.
Ces éléments de preuve seront également indispensables :

• Si l’immeuble fait l’objet d’un engagement de location dans le cadre d’un dispositif fiscal. Il est, en effet, possible de conserver le bénéfice de l’avantage fiscal en cas de vacance prolongée, mais à la condition de prouver les diligences effectuées (BOI-IR-RICI-360-60 § 180 notamment).
• Si le propriétaire a imputé un déficit sur son revenu global au titre des trois années précédant la période de vacance (BOI-RFPI-BASE-30-20 § 240). A défaut, l’imputation pourra être remise en cause.

L’analyse ne peut pas être stricto sensu transposée au cas des revenus de la location meublée. En effet, en matière de BIC, le logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne bénéficie pas de la même exonération… La preuve de l’affectation réelle du bien pourra néanmoins être utile pour déterminer le régime fiscal applicable.

Pour plus de précision, voir location meublée (professionnelle et non professionnelle).

3. Pour aller plus loin

3.1. Contexte

Un contribuable est considéré comme se réservant la jouissance d’un bien dans plusieurs situations :

• Lui ou un membre de son foyer fiscal occupe le logement (résidence principale ou secondaire) ;
• Il met gratuitement le bien à disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat de location ;
• Il laisse le logement vacant.

Dans ces situations, il est n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu et ne peut donc déduire aucune charge afférente au logement.

BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 50

Par exception, dans le cas où le logement vacant, le propriétaire ne sera pas considéré comme s’en réservant la jouissance s’il est en mesure d’établir que celui-ci est destiné à la location. En d’autres termes, les charges foncières seront déductibles des revenus fonciers si le propriétaire apporte la preuve qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires pour louer le bien et démontre son intention réelle de le louer.CE, arrêt du 13 février 1974, n° 86174

BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 70

3.2. Faits et procédures

Monsieur et Madame B sont propriétaires d’un logement. Ils décident d’entreprendre des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration dans ce logement. Le bien n’est pas loué pendant et après la période des travaux.  Les charges sont déduites des revenus fonciers de Monsieur et Madame B.

Suite à un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause la déduction des charges foncières des contribuables au motif que ces derniers se sont réservé la jouissance du bien. 

Monsieur et Madame B contestent les cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles ils ont été assujettis. Ils  soutiennent  que les travaux sont déductibles puisqu’ils ont effectué toutes les diligences nécessaires en vue de louer. Ils produisent trois attestations de visite du logement.

Le tribunal administratif de Montpellier rejette la demande des époux, ces derniers interjettent appel devant la Cour administrative d’appel de Marseille.

3.3. Arrêt

La Cour administrative d’appel de Marseille rejette la requête de Monsieur et Madame B. Elle considère que les époux se sont bel et bien réservé la jouissance du bien.

« Les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu » 

Il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer et non s’en réserver la jouissance d’apporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour la location de ce logement.

3.4. Analyse

L’arrêt de la CAA de Marseille illustre une situation où les contribuables ont déduit de leurs  revenus fonciers des charges foncières alors qu’ils ne pouvaient justifier de leur volonté réelle de louer le bien. 

Par conséquent, ils sont considérés comme s’étant réservé la jouissance du bien, et à ce titre ils ne peuvent déduire aucune charge relative au bien.

Une condition est essentielle pour déduire les charges en matière de revenus fonciers : une mise en location effective. En effet, pour qu’une charge puisse être déductible au regard des revenus fonciers, celle-ci doit être engagée pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier.

Exemple :

Un propriétaire qui reprend possession d’un appartement après le départ de ses locataires en vue de l’occuper doit être regardé comme s’en réservant la jouissance.
Étant exonéré en application du II de l’article 15 du code général des impôts (CGI), il ne peut donc déduire de son revenu global ou d’autres revenus fonciers imposables le montant des travaux de remise en état, même si ceux-ci sont consécutifs aux détériorations du locataire
BOI-RFPI-BASE-20-30-30

Ceci étant, les dépenses (travaux, intérêts d’emprunt) effectuées lorsque le bien n’est pas encore loué sont déductibles l’année du paiement, puisqu’elles sont engagées dans le but d’acquérir un revenu.

Il conviendra de manifester auprès de l’administration fiscale l’intention d’utiliser le bien pour se procurer des revenus fonciers en louant le bien. Cette intention devra être confirmée par une mise en location effective après réalisation des travaux.BOI-RFPI-BASE-20-80 § 280

Source : Fidroit