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LF 2018 : focus sur l'IFI (Loi 30/12/2017)

05/01/2018  - Focus conseil

 

Biens et droits immobiliers, SCPI, SCI, assurance-vie, biens professionnels, démembrement : les nouvelles règles de l’IFI

 

1. Ce qu'il faut retenir

A compter du 1er janvier 2018, l'ISF est supprimé et remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Certaines dispositions restent identiques au régime de l'ISF : seuil d’imposition à 1,3 million d’euros, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération partielle des bois et forêts et des baux ruraux à long terme ou encore plafonnement par les revenus. 

Sont soumis à l'IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier (détenu en direct, via une société, un contrat d'assurance-vie ou de capitalisation) non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’euros : les autres biens (liquidités, meubles, titres financiers) sont exclus de l’assiette.  

Les titres de sociétés détenus à moins de 10 % par le contribuable sont exonérés d'IFI pour la valeur des actifs immobiliers détenus par la société.
En revanche, les biens immobiliers détenus en tontine sont imposables.

Tous les redevables doivent désormais déclarer leur patrimoine immobilier avec leurs revenus sur la déclaration n°2042 (des annexes sont également à compléter).

L’usufruitier reste en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens (notamment en cas de donation entre époux - donation au dernier des vivants). Cependant l'imposition est répartie conformément à l'article 669  du CGI :

  • en cas d'option du conjoint survivant pour l'usufruit légal (ancien usufruit légal prévu à l'article 767 et nouvel usufruit légal prévu à l'article 757 du Code civil), 
  • ou lorsque l'usufruit résulte de l'article 1098 du Code civil (usufruit forcé en présence d’enfants non communs), 
  • ou lorsque le démembrement résulte de la vente de la nue-propriété d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit ou l’usage et que l’acquéreur n’est pas une personne mentionnée à l’article 751 du CGI présent code ;
  • ou lorsque un bien ayant fait l’objet d’un don ou d’un legs en nue-propriété à une collectivité publique ou à une association reconnue d’utilité publique.

Une activité de loueur en meublés exercée en direct est exonérée à condition que le contribuable retire de cette activité plus de 23 000 € TTC de recettes et que ces recettes représentent plus de 50 % de ses revenus professionnels. Il n'est plus nécessaire d'être inscrit au RCS en qualité de loueur en meublé mais le contribuable doit remplir une nouvelle condition par rapport à l'ISF : l'activité de location meublée doit être son activité professionnelle principale.

Cette définition est pénalisante pour les loueurs professionnels (LMP) exerçant en direct pour lesquels l'activité de location meublée doit constituer l'activité principale.

 

​Seules les souscriptions au capital de PME, FIP et FCPI réalisées avant le 31 décembre 2017 ouvrent droit à réduction, une dernière fois, pour l'IFI 2018.

 

Seules les dettes liées à l'acquisition, aux travaux immobiliers et aux impositions autres que celles incombant à l'occupant sont déductibles (à l'exclusion notamment de l'impôt sur le revenu).

Les prêts "in fine" sont déductibles de manière dégressive. Les prêts à soi-même (via une société interposée) ou dans le cercle familial sont en principe non déductibles sauf dans certains cas (lorsque l'opération n'a pas un but principalement fiscal ou que les conditions de prêts sont normales).

2. Conséquences pratiques

Les exonérations liées aux titres soumis à un pacte Dutreil-ISF (ancien article 885 I bis du CGI) ou détenus par les salariés et mandataires sociaux (ancien article 885 I quater du CGI) ainsi que des titres de PME, FIP et FCPI (ancien article 885 I ter du CGI) sont supprimées à compter de l'ISF 2018. Cependant, pour les pactes Dutreil-ISF en cours, les contribuables devront conserver leurs titres pendant la durée résiduelle des 6 années prévues pour ne pas remettre en cause l’exonération ISF des années précédentes. 

A retenir également :

  • les sociétés non opérationnelles ne seront plus pénalisées par l'article 885 O quater du CGI puisque les actifs immobiliers affectés à une activité opérationnelle (accessoire) peuvent désormais etre exonérées, 
  • les actifs immobiliers détenus par une société opérationnelle, même non affectés à sa propre activité sont exonérés pour les associés très minoritaires (détenant moins de 10 %),
  • le choix entre l’usufruit légal ou conventionnel (donation entre époux - donation au dernier des vivants) aura désormais un impact déterminant en matière d’IFI.
Avis Fidroit :

Certains schémas d’optimisation doivent être écartés, notamment la vente des actifs immobiliers à une société (que cette acquisition soit financée par la constitution d’un compte courant d’associé ou par un emprunt bancaire contracté par la société) puisqu’en pareil cas, le compte courant d’associé ou l’emprunt bancaire ne sont pas déductibles pour la valorisation des titres dès lors que la dette a été contractée dans un but principalement fiscal.

Attention : 

Le Conseil Constitutionnel a validé le dispositif IFI mais a censuré la distinction instauré entre les démembrements opérés avant et après 1er janvier 2018 (les premiers rendant imposables l'usufruitier sur la pleine propriété et les seconds entraînant la répartition de l'imposition entre l'usufruitier et le nu-propriétaire).

En résumé, pour l’ensemble des démembrements issus de l’option légale du conjoint survivant (ancien usufruit légal ou usufruit constitué après le 1er janvier 2018) l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire au prorata de l’article 669 du CGI. En cas d'usufruit conventionnel,  l’usufruitier reste imposé sur la pleine propriété.

3. Pour aller plus loin

Voici les principales dispositions de la loi de Finances pour 2018.

3.1. Généralités

A compter du 1er janvier 2018, l'ISF est supprimé et remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) dont le régime est fixé aux nouveaux articles 964 à 983 du CGI.

Certaines dispositions restent identiques au régime ISF : seuil d’imposition à 1,3 million d’€, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération partielle des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus. La déduction du montant de l'IFI de sa base (double liquidation) semble toujours possible, on attendra les commentaires du BOFiP sur ce point.

Remarque : 

Les commentaires de l'Assemblée Nationale précisent que les conventions internationales applicables à l'ISF sont transposables à l'IFI, et s'appliquent tant aux immeubles détenus en direct ainsi qu'à ceux détenus au travers d'un contrat d'assurance-vie ou d'une société. Cependant, la Cour de cassation assimile les titres de sociétés détenant des actifs immobiliers à des biens incorporels, rattachés au lieu de résidence du contribuable, et non à des actifs immobiliers, rattachés à leur lieu de situation.

Sont soumis à l'IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€ : les autres biens sont exclus de l’assiette.

Tous les redevables doivent désormais déclarer leur patrimoine dans la déclaration n°2042 (il n’y a plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2,57 millions d’€). Des annexes détaillant la composition et la valorisation des actifs seront également à compléter (décret à paraître). Pour les concubins, la déclaration du patrimoine taxable devra être réalisée sur la déclaration n°2042 de l'un ou l'autre des concubins.

Le recouvrement est désormais effectué selon les mêmes modalités, sûretés, privilèges, garanties et sanctions que l’impôt sur le revenu (et non celles des droits de mutation à titre gratuit).

Le plafonnement des impôts à 75 % des revenus est conservé en l’état, y compris le dispositif anti-optimisation "cash box" mis en place par la loi de Finances pour 2017 permettant de prendre en compte les revenus distribués à une société à l’IS contrôlée par le redevable. Compte tenu, d'une part de l'instauration d'une année blanche en 2018 au titre de l'impôt sur le revenu et d'autre part de la diminution de l'assiette imposable à l'IFI, le plafonnement devrait difficilement jouer en 2018.

Remarque :

L’interdiction pour les personnes dont les parents sont soumis à l’IFI de percevoir les APL est codifiée. De la même manière, ces personnes ne peuvent pas bénéficier de l'allocation de logement familiale ni de l'allocation de logement sociale.

3.2. Actifs imposables

Les immeubles et droits immobiliers (bâtis ou non) non affectés à une activité opérationnelle sont soumis à l’IFI : 

  • qu’ils soient détenus en direct,
    Remarque :

    L’abattement légal de 30 % sur la valeur libre d'occupation de la résidence principale est conservé pour les détentions en direct. Les décotes tolérées pour illiquidité et reflétant la valeur vénale (immeubles loués, indivision, parts de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.) restent transposables.

  • par une société patrimoniale (gestion de son propre patrimoine immobilier) ou opérationnelle à proportion de la valeur des biens immobiliers non affectés à son exploitation, 
    Remarque :

    Les titres de sociétés sont imposables à concurrence de leur valeur  représentative des actifs immobiliers. Cette valeur est calculée en tenant compte du ratio entre les actifs immobiliers et le total des actifs détenus par la société

                                                                valeur des actifs immobiliers imposables détenus par la société.

valeur vénale des titres         X             ----------------------------------------------------------------------------------

                                                                   valeur de l’ensemble des actifs détenus par la société

En tout état de cause, aucun rehaussement d’IFI ne sera effectué si le redevable n’est pas en mesure d’estimer la fraction taxable des actifs immobiliers, sauf lorsque le redevable : 

  • contrôle, au sens de l’article 150-0 B ter, la société propriétaire des immeubles, 
  • ou détient, directement ou indirectement, plus de 10 % de la société propriétaire des immeubles, 
  • ou se réserve en fait ou en droit la jouissance des biens immobiliers détenus par la société.
  • Un décret à paraître déterminera les obligations d'information incombant aux sociétés afin de permettre à leurs associés et actionnaires de remplir leurs obligations déclaratives.
  • ou sur un contrat d’assurance-vie rachetable, un bon ou un contrat de capitalisation au prorata de sn encours représentatif d'actifs immobiliers (SCI, SCPI et OPCI notamment). 
    Remarque : 

    La formulation cible uniquement les unités de compte et rend ainsi non imposables les fonds en euros (même lorsqu'ils sont investis en immobilier). On attendra les précisions administratives sur ce point.

    Par ailleurs, les contrats non rachetables (exemple : contrat d'épargne retraite) ne sont pas imposables.

    Le texte parle de contrats "dont la valeur de rachat est incluse dans le patrimoine du souscripteur". Les contrats souscrits par des sociétés non soumises à l’IS, dont le souscripteur est l’associé, ne sont donc pas directement visés. Mais il faudra également attendre les commentaires administratifs pour s’assurer de cette différence de traitement.

Détention en démembrement
L’usufruitier reste en principe redevable de l’IFI sur la pleine propriété des biens. Par exception, l’imposition reste
répartie proportionnellement aux valeurs définies à l’article 669 du CGI lorsque le démembrement est issu :

  • d’une succession :  article 757 (usufruit légal du conjoint) 767 (ancien usufruit légal du conjoint survivant), 1094 (ancien usufruit des ascendants) et 1098 (usufruit forcé en présence d’enfants non communs) du Code civil. L’usufruit conventionnel prévu à l’article 1094-1 du Code civil (donation entre époux - donation au dernier des vivant), reste imposable en pleine propriété chez l'usufruitier,
  • de la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n’est pas un héritier au sens de l’article 751 du CGI, 
  • d’une donation de l’usufruit à l'État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d'utilité publique.
Attention : 

Le Conseil Constitutionnel a censuré la différence de traitement, non justifiée, entre les démembrements opérés avant et après 1er janvier 2018. 

En résumé, pour l’ensemble des démembrements issus de l’option légale du conjoint survivant (ancien usufruit légal ou usufruit constitué après le 1er janvier 2018) l’imposition est répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon les taux de l’article 669 du CGI. L'usufruit conventionnel reste imposé chez l’usufruitier sur la pleine propriété.

Décision du Conseil Constitutionnel du 28 décembre 2017 - loi de Finances pour 2018

Origine du démembrement

ISF (avant 2018)

Ancien usufruit légal (ancien art 767 du CGI) - Décès antérieurs au 1er juillet 2002

Imposition au prorata de l’article 669 du CGI

Nouvel usufruit légal (art. 757 du CGI) - Décès après le 1er juillet 2002

Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier 



Usufruit conventionnel (donation entre époux)

Imposition de la pleine propriété chez l’usufruitier

Biens acquis en tontine :

Les actifs imposables (biens, droits réels immobiliers ou titres de sociétés détenant des immeubles) acquis en tontine sont imposables pour chaque tontinier, proportionnellement aux sommes investies. 

Les tontines financières (assurance) étant des contrats non rachetables au sens du nouvel article 972 du CGI, elles ne sont pas imposables à l’IFI y compris lorsqu’elles sont investies en unités de compte contenant des biens ou droits immobiliers.

Détention en fiducie et trust
Les actifs  immobiliers détenus dans des fiducies ou des trusts restent imposables chez le constituant (à l’exception des trusts irrévocables dont les bénéficiaires sont des organismes d’intérêt général et dont l’administrateur est soumis à la loi d’un Etat ayant conclu une convention anti-fraude avec la France qui restent, eux, non imposables).

Le prélèvement spécifique de l’article 990 J CGI applicable aux trusts non déclarés serait maintenu. 

Détention en crédit-bail ou location-accession
Les actifs immobiliers sont imposables chez le preneur (ou l’accédant) sous déduction des loyers ou redevances restant dus et du montant de l’option d’achat.

3.3. Actifs exonérés

Les bois et forêts et parts de groupements fonciers agricoles, forestiers et baux ruraux à long terme restent exonérés soit en totalité s’ils constituent des biens professionnels, soit à hauteur de ¾ sous certaines conditions. 

Par ailleurs, les actions de sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) ne sont pas imposables lorsque le contribuable détient, directement ou indirectement, seul ou conjointement avec les membres de son foyer IFI  moins de 5 % du capital social et des droits de vote de la société (au delà d'une détention de 5 %, ces actions sont imposables puisque les SIIC n'ont pas d'activité opérationnelle mais gèrent de leur propre patrimoine).

Attention : 

Les exonérations partielles des titres soumis à un pacte Dutreil-ISF (ancien article 885 I bis du CGI) ou détenus par les salariés et mandataires sociaux (ancien article 885 I quater du CGI) ainsi que des titres de PME, FIP et FCPI (ancien article 885 I ter du CGI) sont supprimées.

En principe, ces titres sont désormais imposables à proportion de la valeur représentative des biens et droits immobiliers non affectés à leur exploitation.

3.4. Actifs non imposables - Biens et droits non immobiliers

Ne sont désormais plus imposables : 

  • les actifs financiers : comptes bancaires, compte-titres, livrets, PEA, valeurs mobilières (autres que celles représentatives d’actifs immobiliers), comptes courants d'associés, etc.,
  • les meubles : meubles meublants, yachts, bijoux, or, lingots, voitures, etc. 
    Remarque :

    Notons cependant que la taxation des ventes de métaux précieux, des voitures de sport, et des navires de plaisance est alourdie par la loi de Finances pour 2018.

  • les droits incorporels : fonds de commerce, brevets, créances, rentes viagères, bons et contrats de capitalisation et contrat d’assurance-vie (à l’exception de la part représentative d'actifs immobiliers détenus au travers d'unités de compte), etc.

3.5. Biens professionnels - biens affectés à l'activité professionnelle

3.5.1. Principes

Les biens et droits immobiliers affectés à une activité opérationnelle (commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, industrielle, artisanale, agricole ou libérale) sont exonérés d’IFI qu’ils soient détenus en direct ou au travers d’une société IS ou IR.

Lorsque les biens sont détenus au travers d’une société (IR ou IS), ils doivent être affectés à l’activité opérationnelle : 

  • de la société propriétaire des actifs immobiliers : que cette société soit détenue par le redevable directement ou indirectement,
  • de la société qui détient directement la société propriétaire des actifs immobiliers, 
  • d’une société filiale de la société opérationnelle, laquelle détient directement, ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou exerce en fait le pouvoir de décision dans la filiale.
Attention : 

Pour bénéficier de l'exonération d’ISF, la société devait avoir une activité principale opérationnelle à défaut aucune exonération, même partielle, n’était accordée.

Cette condition n'est, a priori, pas reprise pour l’IFI, ainsi une société qui a pour activité principale la gestion de son propre patrimoine et une activité accessoire opérationnelle, bénéficie de l’exonération à hauteur des actifs immobiliers affectés à cette activité opérationnelle.

Pour la qualification de biens professionnels, les conditions liées au redevable restient quasiment identiques à celles de l'ISF : 

  • exercice en direct : l’activité éligible doit être l’activité principale du redevable,  
  • exercice au travers d’une société IR : le redevable doit exercer son activité principale dans la société, 
  • exercice au travers d’une société IS : le redevable doit :
    • xercer l’une des fonctions de direction énumérée par la loi (l’ancien article 885 O bis est remplacée par l’article 975, III du CGI)
    • percevoir une rémunération normale qui doit représenter au moins 50 % des revenus professionnels
    • et détenir au moins 25 % des droits de vote (sauf cas des gérants majoritaires de SARL, associés de sociétés de personnes ou lorsque ces titres représentent plus de 50 % de la valeur brute du patrimoine du dirigeant). 
      Remarque : 

      ​Le directeur général délégué n’est pas visé par les dispositions de l’IFI. En revanche il bien visé par le BOFiP au titre de l’exonération des biens professionnels à l’ISF. Pour valider son éligibilité à l’exonération IFI, on attendra donc les commentaires BOFiP sur l’IFI. 

3.5.2. Détention de moins de 10 % dans une société opérationnelle

Dans l’hypothèse où le redevable n’exerce pas son activité professionnelle ou une fonction de direction dans la société, restent également exonérés les titres de sociétés ayant une activité commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale dont les membres du foyer fiscal IFI détiennent directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote.

De même, ne sont pas imposables les titres détenus directement ou indirectement par la société du redevable lorsque le redevable détient, indirectement ou directement, seul ou avec son foyer fiscal IFI, moins de 10 % du capital ou des droits de vote de la société propriétaire des actifs immobiliers. Cependant les titres détenus directement par la société du redevable restent imposables lorsque que le redevable contrôle la société ou se réserve la jouissance en fait ou en droit des actifs immobiliers.

Attention : 

En conséquence, même si les actifs immobiliers ne sont pas affectés à l’activité opérationnelle de la société, les associés minoritaires (moins de 10 %) ne sont pas imposables sur ces actifs.

Par ailleurs, les titres d'OPC sont exonérés à la double condition que le redevable détienne moins de 10 % des droits et que l'organisme détienne moins de 20 % de son actif en biens et droits immobiliers imposables.

3.5.3. Activité de location meublée

Les loueurs en meublés en direct sont exonérés au titre des biens professionnels sous 3 conditions cumulatives : 

  • ils réalisent plus de 23 000 € TTC de recettes annuelles de cette activité ;
  • cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal imposés dans les catégories des traitements et salaires (hors pensions de retraite), bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ;
  • et si l’activité constitue leur activité professionnelle principale.

La condition d’inscription au RCS n’apparaît plus dans le texte et est remplacée par la notion d’activité professionnelle principale, en conséquence, l’exonération des loueurs en meublée en direct n'est plus conditionnée à leur inscription au RCS en qualité de loueur en meublés.

Attention : 

Cette définition est pénalisante pour les LMP exerçant en direct qui devront remplir une condition supplémentaire par rapport à l’ISF, celle d’activité professionnelle principale.

En cas de détention au travers une société (IR ou IS), seul l'exercice de l'activité principale ou des fonctions de direction est nécessaire (la condition de recettes de 23 000 € n'est pas exigées dans ce cas).

De même, les locations équipées sont exonérées au titre des biens professionnels dès lors que l’activité constitue l'activité principale du contribuable (exercice en direct ou au travers d’une société soumise à l’IR) ou si le contribuable exerce une fonction de direction (société à l’IS).

3.5.4. Holding

Les sociétés qui gèrent principalement leur propre patrimoine (holdings passives) ne sont pas considérées comme ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

En revanche, les holdings animatrices sont considérées comme commerciales. Ce sont celles qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

L’assimilation des holdings animatrices à des sociétés opérationnelles est déjà admise par le BOFiP (BOI-PAT-ISF-30-30-40-10  § 130 et suivants) et est donc légalisée dans les dispositions relatives à l’IFI. En conséquence la charge de la preuve du caractère animateur de la holding est renversée et est désormais supportée par l'administration fiscale.

3.6. Passifs déductibles

Seules les dettes contractées par le redevable et afférentes aux biens imposables sont déductibles, le cas échéant à proportion de la fraction imposable. 

Il s'agit : 

  • des dépenses d’acquisition (emprunt souscrit en vue d’acquérir l’immeuble ou les titres de la société détenant les actifs immobiliers),
  • des travaux : dépenses d’amélioration, de construction, d’agrandissement, ainsi que les dépenses d’entretien de réparation dont le propriétaire n’a pas obtenu remboursement par le locataire au 31 décembre de l’année départ du locataire,
  • des impositions autres que celles incombant à l’occupant.

Les impôts équivalents à l’IFI acquittés à l’étranger sont déductibles de l’assiette de l’IFI à hauteur du montant de l’IFI acquitté au titre des actifs immobiliers situés hors de France.

Attention : 

Ne sont plus déductibles : 

  • les dépenses liées aux biens autres qu’immobiliers : prêts personnels, avances sur contrats d'assurance-vie, découverts bancaires, dettes de quasi-usufruit, droits de successions non encore acquittés au 1er janvier de l’année (sauf s’ils ne rapportent à des actifs immobiliers imposables), etc 
  • l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, y compris l’impôt correspondant aux revenus des immeubles mis en location (revenus fonciers, BIC des locations meublées) 
  • les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant : notamment la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductible), 
  • les dettes immobilières autres que celles se rapportant à l'acquisition ou aux travaux immobilier (dépôt de garantie encaissé par le propriétaire)
  • les prêts "in fine" : le capital restant ne pourra plus être porté au passif pour son montant total : cette dette est réduite progressivement tous les ans d’un amortissement fictif.  Un mécanisme d’amortissement forfaitaire d’1/20ème est appliqué pour les prêts "in fine" ne prévoyant aucun terme pour le remboursement du capital.
    Exemple : 

    Crédit "in fine " d'un montant de 100 000 € d'une durée de 10 ans
    Amortissement fictif : 100 000 / 10 = 10 000 €

    • Montant déductible après 1 année écoulée : 100 000 € - (100 000 x 1 / 10) = 90 000 €
    • Montant déductible après 2 années écoulées : 100 000 € - (100 000 x 2 / 10) = 80 000 €
    • ​Etc
  • les prêts à soi-même :
    • les dettes contractées par une société, contrôlée par le redevable seul ou conjointement avec les membres du foyer, pour l’acquisition d’actifs immobiliers auprès du redevable (directement ou indirectement) ou d’un membre du foyer fiscal IFI (sauf si le contribuable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un but principalement fiscal),
      Exemple : 

      ​Ventes d’immeubles par le redevable à une société en contrepartie d’une inscription en compte courant d’associé.

    • les prêts contractés par le redevable ou un membre de son foyer fiscal IFI auprès d’une société contrôlée par le redevable (au sens de l’article 150-0 B ter, III, 2°) seul ou conjointement avec son conjoint, leurs ascendants, descendants, frères et sœurs directement ou indirectement (sauf à démonter le caractère normal des conditions du prêt : respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.) 
  • les prêts familiaux :
    • prêts contractés par le redevable auprès de ses ascendants, descendants (enfants majeurs) frères et sœurs ou  de ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire (sauf à démonter le caractère normale des conditions du prêt : respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.) 
    • prêts contractés par le redevable ou son groupe familial auprès d’une société contrôlée (au sens de l’article 150-0 B ter du CGI directement ou par l’intermédiaire d’une ou plusieurs sociétés interposées) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation, amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à proportion de la participation de ces mêmes personnes dans la société prêteuse (sauf à démonter le caractère normale des conditions du prêt : respect des échéances, effectivité des remboursements, etc.),
    • prêts contractés par une société (directement ou indirectement par une ou plusieurs sociétés interposées) auprès du groupe familial du redevable (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, enfants mineurs, descendants majeurs, frères et sœurs) pour l’acquisition ou la réalisation de travaux immobiliers (entretien, réparation, amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement). Ces dettes ne sont pas déductibles à proportion de la participation de ces mêmes personnes dans la société emprunteuse sauf (sauf si le contribuable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un but principalement fiscal (lorsque le prêt é été consenti à un membre du foyer fiscale IFI) ou à démonter le caractère normal des conditions du prêt : respect des échéances, effectivité des remboursements, etc. (lorsque le prêt a été consenti aux autres membres du groupe familial).

Lorsque la valeur vénale des actifs immobiliers imposables est supérieure à 5 millions d’€, la prise en compte des dettes qui représentent plus de 60 % de la valeur imposable est minorée : 

  • la fraction de l’endettement inférieur à 60 % de la valeur imposable est déductible en totalité, 
  • la fraction de l’endettement supérieur à 60 % de la valeur imposable n'est déductible que pour la moitié de sa valeur.

Le contribuable peut écarter cette limitation des dettes au-delà de 5 millions d’euros d’actif imposable s’il justifie que ces dettes n'ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.

Exemple : 

Un contribuable détient un actif immobilier taxable de 6 millions d'€ :

  • jusqu'à 60 % de l'actif (soit 3,6 millions) : la dette est déductible en totalité, soit 3,6 millions d'€
  • pour les 2,4 millions au-delà : la dette est déductible pour moitié, soit 1,2 million d'€

Soit un actif imposable de 1,2 millions d'€ (6 millions - 3,6 millions - 1,2 millions)

3.7. Réductions d’ISF

Seule la réduction en faveur des dons à certains organismes est maintenue et reste plafonnée à 50 000 €.

Les dons ouvrant droit à cette réduction d’IFI sont ceux effectués entre la date limite de dépôt de la déclaration d’impôt sur le revenu de l’année précédant et celle de l’année d’imposition à l’IFI.

Exemple :

Pour l’IFI 2018, les dons peuvent être réalisés jusqu’à la date limite de déclaration 2018 pour l'impôt sur les revenus de 2017 (variable selon les départements) et non l’année civile, comme c’est le cas pour la réduction d’IR au titre des dons aux œuvres).

Attention :

Les réductions pour souscriptions au capital de PME, FIP, FCPI sont supprimées à compter du 1er janvier 2018 mais sont maintenues pour les souscriptions réalisées avant le 31 décembre 2017 et sont imputables sur l’IFI 2018.

La réduction FIP, FCPI et investissement au capital de PME au titre de l’IR est provisoirement majorée pour compenser la suppression de la réduction ISF-PME (voir la loi de Finances pour 2018).

Source : Fidroit



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